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恒大地产2018利润是234名的总和还多,为什么?

这个问题先给了结论(如果我没理解错的话):恒大地产2018年的利润是2、3、4名的总和还多。第一眼看到这个结论就感觉不对。我查证了一下。

首先,2018年房地产企业的年报都还没出炉,包括恒大。恒大3月5日发布了正面盈利预告,预计盈利较去年增长超过90%。找了下去年的数据,2017年恒大的净利润是243.72亿港币,按照90%的增长率,2018年净利润应为463.068亿港币。以3月9日港币兑换人民币的汇率,折合人民币为396.43亿。

我找了一下主要房地产公司2017年的利润排行,下图是前瞻产业研究院统计的结果,2017年房地产公司盈利前十强。

这个表感觉哪里不对,我又仔细查看了下资料,印证了我的直觉:这个表是不准确的。比如中国海外发展(中海地产)2017年盈利是407.67亿港币,姑且以3月9日的汇率来算,是349亿元人民币,跟表格中大体相当;但融创2017年的利润是110.04港币,表中并没有折算人民币,再比如表中绿地地产和保利地产净利润一样,查了一下,应该是把绿地的弄错了。(真是头大)

我重新做了一张表,因为只考虑排名,所以我简化了工作,按照3月9日的汇率,全部换算成人民币。(同一标准下,大体上不影响排名)2017年中国主要房企业净利润如下:

这些公司都还没出年报,但恒大和融创都发布了正面盈利预告,恒大预增90%、融创预增45%;绿城发布了盈利预警,预减50%~60%。绿城以预减50%计算,其他未出预告的公司假设零增长。(实际大部分应该有增长)得出2018年各大房企的净利润数据,如下:


如表中显示的,除恒大、绿城、融创外,其他房企净利润维持零增长的情况下,恒大和融创各提升一个位次。中海、万科、碧桂园的净利润排在2-4位,三者净利润之和为852.66亿,是恒大的2.15倍。

所以,题主“恒大地产2018利润是234名的总和还多”似乎并不成立,请题主再核实一下?


尽管如此,恒大90%的盈利预增仍然十分亮眼,相比之下绿城的盈利预减就显得十分扎眼了。

画风清奇吧。但至少告诉我们一个事实,房地产再也不是一本万利、坐着收钱的行业了。从万科的“活下去”,到恒大的“全国所有住宅项目都能打9折”、碧桂园“开启大规模人员调整”,还有万达的轻资产战略,大家似乎都在转型的路上。

至于2018年净利暴增9成,应该和恒大此前的三四线城市战略相关。

上图是国家统计局最新发布的2019年1月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。拉长看同比,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价分别增长2.8%、0.9%、9.7%、-0.1%,除广州外,北京、上海微涨,深圳同比下跌。同比增幅最大的是西安、呼和浩特、海口、大理等二三四线城市。也就是说,过去一到两年间,在严格的调控政策下,一二线城市已经停涨,但二三四线城市仍维持了一定的惯性上冲。

恒大前几年的拿地策略偏向于三四线城市,走的是农村包围城市的道路,这一轮上涨中获益匪浅,由此可以推断出,与恒大采取相同策略的碧桂园2018年的业绩应该也是非常亮眼的。(留待年报验证)相反,一些拿地集中在一线城市的房企,2018年的业绩增长应该不如恒大和碧桂园。

值得一提的是,恒大和碧桂园已经开始从三四线城市转身,恒大提出“新恒大”口号,要进军高科技领域;碧桂园则成立了农业控股公司。2018年,从拿地金额上看,恒大并不靠前。

在地产界,许家印向来“觉悟”最高,恒大不再激进拿地。在房住不炒的大基调下,房地产税立法进程加快,房地产市场恐怕真的要进入一个新阶段了。

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1.营收及规模的进一步扩大,房地产行业已经有进一步进入“高寡占时代”的趋势,故而在一定程度上会带来边际成本的下降和利润的上升。 2.恒大自身战略的改变,由以前单纯的规模型到规模加效益型发展的转变变成了利润增长的内在驱动力。

住宅的利润主要来取决于拿地成本,销售成本低,销售价格高,项目管控较好降低成本,恒大在这一波上涨之前大量囤积土地,而且主要是在一二线,地的价格相对比较便宜;一二线城市的也是主要市场销售火爆,销售成本相对较低;一二线城市房产价格上涨较快,恒大定位高端,价格相比万科和碧桂园较高,也促使其利润高

最为第一房企的恒大,多年了一直在做好本职房地产的同时,也在谋求多方向多产业的发展,从布局高科技,布局旅游产业,到早期的农牧,矿泉水,都湿多种领悟的尝试,另外说下恒大的执行力,做为一个如此大的企业,在决策个政策的执行力上却一个很迅速,时间就是金钱,这点上还是很有道理的。恒大这几年一直在谋求转型和多元化发展,布局文化旅游和大健康产业,还投资了新能源汽车,在高科技领域迈出了第一步。原有的底子基础好,再加上正确的战略和方向,集团的管理也很严格,成功并不是偶然的,要看其全面

恒大在前期拿了很多的低价的地,而且很多都是在二三四线城市,利润非常高,这里面房价上张得快,所以恒大利润高也就是正常的。

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